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避免二手房交易纠纷的要点

来源: 日期:2018年06月25日 浏览量:1164

当下,二手房交易市场相当活跃,但也纠纷频发。买卖二手房应该注意哪些事项,该如何预防买卖过程中的风险? 


购买前一定要仔细研究房源,查清房屋的基本信息:


1、你买的到底是谁的房子?

买方应注意核实卖方的房产证,对房产证上的产权人信息和卖方的身份信息进行核实。同时,核实产权证的权属人及卖方的户口本上所载的婚姻状况,如果已婚,在签订购房合同时卖方夫妻双方都应当到场共同签署,如果一方不能到场,那么应出具委托书,并且该委托书已经过公证,以证实其委托的真实性。卖方应注意核实买方的购房主体资格,如果买方因为政策所限不能在当地购置房产,哪怕签订了买卖合同,房管局没办法完成过户,也会导致合同无法继续履行。

2、你买的房子有人正在租吗?

如果买卖的房产目前正在出租且租赁期未满的,则承租方有权租住至期满并且享有优先购买权,买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。如果确实存在租赁情况,买方应当要求卖方提供承租人出具在同等条件下放弃优先购买权的声明。

3、你买的房子存在抵押吗?

如果卖方已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

4、你买的房子是“学位房”吗?

以购买“学位房”为主要目的买方,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学位房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖方违约致使买方购买“学位房”的合同目的不能实现,买方有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

5、你买的房子上存在户口吗?

有些人买房就是为了孩子上学,但是往往忽略户口的问题,在房子购入后,由于原房产所有人未能将户口及时迁出,致使新房屋所有人户口不能迁入,出现法律纠纷。针对这种情况,可以在确认房屋是否存在户口后,约定好迁走的日期,并约定好相应的违约责任。

6、卖方协助办理过户手续?

买卖双方在签订了房屋买卖合同后,应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续,但是有的卖方不协助办理过户登记,此类风险必须引起买方的高度重视。在购房合同可以约定,若因卖方原因或卖方不积极协助买方办理过户手续导致不能顺利过户至买方名下的,卖方应向买方全款退还购房款,并承担由此给买方造成的实际损失。若双方发生房屋买卖纠纷,一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止涉案房屋被侵占等。

 

签订购房合同时,应仔细研究合同条款:

自行签订时,应注意以下条款是否约定明确:

1、房款的金额是否写清楚;

2、哪种付款方式,是一次性付款还是分几次,每次付款是什么时间?避免向卖方承担逾期付款的违约责任;

3、买方如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?买方一定要提前了解贷款银行的操作程序及规定;

4、何时交房?交房时还有哪些物品?如家具、电器等设备随房产一并转交买方,也需要在合同的附件中列出明细清单;

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由卖方承担,交房后由买方承担;交房前到物业部门查实卖方是否欠缴前述费用。

6、房产的风险责任何时转移给买方?一般情况下,房产的风险责任,自房产权利转移之日起由卖方转移给买方;但转让当事人约定自房产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定;大多数的买方会选择使用在房产转移占有之日起转移风险责任;

7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?

8、房地产买卖合同何时生效?如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即生效;交易双方对合同的效力可以约定附加条件,待附加条件成就时合同生效;交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效;双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房屋买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。


通过中介企业签订购房合同时,应注意:

中介企业一般在提供房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查以下几个方面:

1.交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。

2.时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理贷款、过户、腾房时间等等。

3.违约责任。没有违约责任就没有履行保障,要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期过户、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

4.交付标准。二手房买卖过程中,大部分是有装修的。如果有附送家具家电和固定装修的,一定要列好清单并详细记录。是按现状交付还是按不影响使用交付,应约定明确,避免因后续的交易不愉快,卖方在交房的时候再临时起意。

5.税费缴纳。在二手房交易中,如果是通过中介买卖,中介一般会事先将各项税费的明细列举出来,并在前期沟通时,将这笔费用告知双方,协调由谁缴纳的问题。如果是买卖双方自行交易,或是为防止政策变动引发纠纷,那么可以在合同中约定,各项税费以及可能出现的税费由谁缴纳的问题,以免因为税费缴纳问题而导致房屋买卖不能正常进行。

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